法学论文/蒋月

作者:法律资料网 时间:2024-07-25 20:46:40   浏览:8681   来源:法律资料网
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  内容提要: 从平衡遗嘱人意愿与其近亲属利益、否定歧视妇女的传统、维护社会公序良俗、保护社会公平等考虑,均有必要找到遗嘱自由的“恰当底线”。在域外继承法中,无论大陆法或英美法传统的国家和地区,普遍采取措施对遗嘱自由进行一定限制。我国现行《继承法》却对遗嘱处分无所限制,仅必留份除外。该种过度信赖遗嘱人自治的立法,与财产继承法自身承担的职责不符。改革开放以来,遗产分配争议明显增多,与现行遗嘱继承立法不足有直接关系。我国遗嘱继承立法宜借鉴域外继承法经验,对遗嘱处分实施适当的限制,引入结婚导致婚前所立遗嘱无效、特留份制,限制遗嘱处分婚姻居所等,以保护被继承人近亲属的应得继承份额。

  按照我国现行《继承法》,除必留份外,被继承人可以订立遗嘱将财产留给其选定的任意一个或者数个法定继承人或者其他人,其配偶、子嗣却均无法律依据去抱怨遗嘱人没有留给他们任何遗产!正因如此,有人立遗嘱将遗产全部留给其儿子,不分给出嫁女儿分文; 有人立遗嘱将遗产全部分配给婚生子女,而未留给非婚生子女份额; 有人立遗嘱将遗产全部指定由配偶继承,不留给子女分文(我国著名医学专家邝安?疑テ薅嗄旰螅?6 岁时与照料他生活的姑娘朱某结婚。1992 年邝病逝。邝生前立有遗嘱,将其名下所有财产悉数赠与朱某。邝的两个儿子向法院起诉提出异议,要求继承父母遗产,均被法院判决驳回。( 参见: 胡瑜,阮巍. 千万遗产案一审判决: 教授全部财产归小保姆[EB/OL].[2012 -05 -01]. http: / /news. sohu. com /20080719 / n258245969. shtml. )); 还有人临终前立遗嘱将遗产全部指定分配给提供照料者,而未留给近亲属,(例如,浙江省杭州市的裱画师叶瑞亭生前订立遗嘱,把价值百万元的所有财产及房产遗赠给长期照料他生活的年青女士吴菊英,分文未留给女儿邰丽娜、陈丽娟。邰丽娜、陈丽娟起诉吴菊英,要求被告归还死者遗产。2001 年1 月19 日,杭州市中级法院终审认定,邰丽娜、陈丽娟上诉的请求和理由缺乏事实和法律依据,判决驳回上诉,维持原判。( 参见: 岳耀勇,范跃红. 杭州裱画师百万遗产不赠女儿赠保姆[EB/OL].[2012 -05 -01]. http: / /news. si-na. com. cn / s /173569. html. ))甚至有人将遗产全部遗赠给婚外同居者,而未留给妻子和子女任何财产。(四川省泸州市的黄永彬于 1963 年 6 月与蒋伦芳登记婚姻。1996 年,年近六旬的黄永彬与年近30 岁的爱姑相识后,公开非法同居生活。2001 年4 月18 日,黄永彬立下书面遗嘱,将其住房补贴、公积金、抚恤金和卖房款的一半及手机 1 部,总计 6 万元的财产赠与“朋友”爱姑所有。泸州市纳溪区公证处对该遗嘱出具了公证书。同月22 日,黄永彬病逝。当日,爱姑以蒋伦芳侵害其财产权为由,向泸州市纳溪区人民法院起诉。第一、二审人民法院均以该遗嘱违背社会公德、损害社会利益为由,认定该遗嘱无效,驳回原告的诉讼请求。( 参见: 赵兴军,友东鸿,张晓东. 全国首例“二奶”状告死者发妻争夺遗产案纪实[EB/OL]. [2012 - 05 - 02]. http: / /www. 110. com / falv / falvanli / minfaanli / jcfal /2010 /0723 /165248 _2. ht-ml; 兰平. 内容真实的遗赠是否一定有效[EB / OL]. [2012 - 05 -01]. http: / / nxfy. chinacourt. org / public / detail. php? id = 37. ))虽然立遗嘱仅仅是少数人的作为,但是,赋予遗嘱人如此大尺度自由合理吗? 近些年来,多数研究成果认为,仅有适用范围极其狭窄的必留份约束是不够的,立法应当进一步限制遗嘱自由! 那么,继承法为什么应当对遗嘱自由实施更多限制? 应当通过哪些措施来限制遗嘱处分? 本文基于个体自治与国家干预之妥协的立场,讨论立法干预遗嘱人意思自治的考虑要素,借鉴域外法相关经验,主张对遗嘱自由实行必要限制,以达成以亲属为主体的相关利益者之间的利益公平,防范损害社会公序良俗及公平的行为,并提出了若干立法建议。

  一、对遗嘱自由给予必要限制的正当理由

  遗嘱既为社会制度,自不能完全委之于立遗嘱人的自由意志,而须顾及一般社会及生者的利益,加以相当限制[1]。遗嘱不得违反强行规定或公序良俗,否则无效。为达成遗嘱人的个人意愿与社会利益之间的平衡,遗嘱继承法应当根据社会经济制度、国民生活水平、历史传统、道德伦理观等考虑,规范遗嘱,防止遗嘱人滥用遗嘱自由权。

  (一) 平衡遗嘱人意愿与其近亲属之间的权益之需

  对遗嘱自由实行一定限制,在很大程度上是为了保护遗嘱人近亲属的继承份额。依从遗嘱自由,遗嘱人的意志与其近亲属的财产利益存在一定矛盾,因为理性人有时会作出极不理性的决定。通常情形下,一个心智健全、有记忆力的人会作出理性的财务决定; 但是,如果遗嘱人因故存有偏心或者一时兴起,就可能剥夺多数甚至全体继承人的继承权。被剥夺继承权的亲属虽可以质疑死者的理智或亲情,试图证明遗嘱人受到了来自受益人的“某种诱惑或威逼”以致订立了不符其本人真实意愿的遗嘱。然而,这种质疑或否定的证成总是极其困难和昂贵的。唯有通过立法,预见性地对极端不合理的遗嘱处分进行限制,才能最经济、最合理地实现财产利益分配的基本平衡。

  (二) 否定歧视妇女的传统和坚持男女平等的需要

  我国现行《继承法》坚持男女继承权平等原则,但是,欠缺有效限制遗嘱自由的条款。现实中,受到歧视妇女的旧意识、传统、习俗的影响,遗嘱人歧视、剥夺妇女继承权的现象较为常见。

  在遗嘱中,最常见剥夺继承人继承权的情形有两种: 一是剥夺出嫁女儿的继承权; 二是剥夺妻子的继承权。河南省濮阳市妇联对当地农村妇女财产权益被侵害情况专项调查显示,受访的 6 个村农村中都有妇女财产被侵害的情形,其中财产继承难等尤为突出。许多农村妇女认同“出嫁女儿对父母遗产不应该享有继承权”,自动放弃财产继承; 仅有8% 的妇女要求依法继承,但她们也难抵家族人的反对[2]。2002 年中国( 海南) 改革发展研究院对西部12 省( 区、市) 农村的综合调查显示,有 13.9%的受访者认为女孩、妻子不能继承土地使用权[2]。陈苇等人于2005—2006 年间在北京、山东、重庆、武汉四地完成的当代继承习惯调查也发现,“在某些地区有少部分被调查者在继承时仍存在歧视女性的传统观念”,有“很低”比例的受访者选择“被继承人的出嫁女儿”作为“继承权丧失”的事由[3]。从 1930年立法承认继承家产时男女平权,迄今已 80 余年,然而,性别不平等观念及传统分家析产习俗的影响仍存在,民众对妇女继承权的认识仍不充分。故继承法有必要针对歧视妇女的传统与习俗,增设有效保护女性平等继承权的条款。

  (三) 遗嘱自由受到家庭制限制及面临保障老人群体有尊严地生活的巨大压力

  遗嘱自由应受到家庭制的限制。婚姻和家庭受我国《宪法》保护,遗嘱继承法应当遵守婚姻家庭法的基本价值观,“必须考虑家庭制度的稳定和家庭职能的正常发挥,考虑被继承人对家庭中其他成员的责任”,[4]更不能突破婚姻家庭制度的底线。如果遗嘱生效,将动摇遗嘱人所在婚姻、家庭的物质基础,或者将极大地打击其近亲属对婚姻家庭的信赖与付出,则该遗嘱不宜被赋予效力。家庭是社会的基础细胞,遗嘱自由不应成为冲毁家庭堤坝之水。在工业化国家和地区,社会保障与福利水平高,对遗嘱自由的约束仍然较多,我国岂能有理由例外?

  同时,让庞大的老人群体有尊严地生活,是我国继承法必须正视的巨大挑战。在祖国大陆地区,截止到2011 年末,有 65 岁及以上老人 1. 23 亿,约占总人口的9.1%; 且1.85 亿60 岁以上老人,有 2/3 时间处于“带病生存状态”; 到 2050 年,我国 80 岁以上高龄老人将占 65 岁以上老年人口的三成,劳动力人口与老年人口比将是 2. 8 : 1[5]。少子化及小家庭难以承担超重的养老责任,而社会养老条件尚不完备。继承法应当充分注意到婚姻家庭继续承担着且迄今无其他制度可以替代的社会责任。

  (四) 为遗嘱处分合乎社会公序良俗而定规矩

  公序良俗作为民法基本原则之一,是对个体意思自治划定的底线。民事行为不得违反公共秩序和社会善良风俗,否则,不发生法律效力。我国《民法通则》第 7 条规定,“民事活动应当尊重社会公德,不得损害社会公共利益”。遗嘱自由不应成为稳定、良好的社会关系的破坏力量。

  为使遗嘱合乎公序良俗,需在合理限度内对遗嘱人的自由意志给予必要限制,引导遗嘱人实施理性行为。尊重死者,包括其遗言,是人类的共同传统。古语云,“人之将死,其言也善”。不过,此仅为一般情形。若无法定限制,遗嘱并非无一例外地表达最后的“理性意思”。继承法应当针对可能出现的损害社会公序良俗的遗嘱处分,进行预防性立法,以阻击“临终乱命”的遗嘱。

  (五) 保护社会公平之需

  基于公平而限制遗嘱自由,是法律应为之举。公平意味着有关各方应以大致均等的方式分配合作产生的剩余财富。对于不公平的结果,政府或国家应当作出反应,以纠正个体自治对社会整体机制可能产生的侵蚀。法律正是协调和规制各方利益的“中立者”。

  遗嘱不应剥夺共同利益人的正当的遗产利益期待。遗嘱自由保障被继承人能积极订立遗嘱,在身故仍能影响或“控制”其财产。同样,遗嘱对相关者的财产利益有着重要影响。被继承人与其利益相关者置身于相互承诺与照顾的亲属网络中,各方长期相互包容、互信、合作、互助,尽量实现互利。不过,被继承人订立遗嘱时,是否照顾到了应照顾之人,他人不得而知。为避免被继承人立遗嘱时因过分自由或“异想天开”,以致抛弃婚姻、家庭、亲属、忠诚、团结、友爱等基本社会价值,立法应采取相应的阻止行动,保护和促进社会公平正义。

  二、我国现行《继承法》放任遗嘱自由之评析

  新中国成立以来,法规范对遗嘱自由的规制,在1950 年代,考虑较周到,限制较多,内容合理(体现在最高人民法院及其各分院关于继承方面的决定、批复、解答中,这些限制涉及四项内容: 遗嘱剥夺女儿继承权的,部分无效; 遗嘱剥夺了无劳动生产能力的继承人继承权的,部分无效; 遗嘱损及继承人的继承权而发生重大不公平结果的,无效; 遗嘱与公共政策相抵触的,无效。);但从1960 年代开始限制减少。这种变化,与其说是继承法规范对遗嘱自由的极大承认,倒不如说是受制于当时意识形态领域“狠批一个私字”、私有财产极少之事实,以及立法“宜粗不宜细”指导思想的影响。在使用“自由”一词都十分谨慎的年代,对遗嘱进行限制似无必要。改革开放以后,随着公民私有财产价值越来越大、种类越来越多,保护私有财产的权利意识增强,限制遗嘱自由的呼声越来越多。

  1985 年《中华人民共和国继承法》,延续此前相关司法解释精神,对遗嘱自由的限制极少。仅下列两种情形下,对遗嘱处分给予限制。首先遗嘱应当对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。继承人是否缺乏劳动能力有没有生活来源,应按遗嘱生效时该继承人的具体情况确定。(最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第37 条。)其次,如果被继承人死亡时,其妻已怀孕的,分割遗产时须为胎儿保留继承份额。“应当为胎儿保留的遗产份额没有保留的,应当从继承人所继承的遗产中扣回。……”(最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第45 条。)换言之,如果遗嘱内容违反了前述任一情形的,该遗嘱将部分或者全部无效。

  “必留份”是新中国继承法的创造,但因“双缺乏”而享有“必要的遗产份额”的法定继承人毕竟是个别的,故其限制遗嘱自由的作用极其微弱。事实上,被继承人死亡时,若无双缺乏之继承人,遗嘱处分就处于几无限制的状态! 恰恰这种情形最为常见! 《继承法》不效仿大陆法传统国家或地区遗嘱继承法普遍实行的特留份制度,除了民族传统差异,更多是受制于立法当时社会的政治经济制度及意识形态影响。在社会主义条件下,有劳动能力的人都可以通过劳动而保障自己的基本生活之需[6]。立法既无必要也不应该设立特留份。如今,社会条件发生了重大变化,无边界的遗嘱自由,的确有必要添加适当限制,照顾到利益主体各方的利益。

  三、域外法限制遗嘱自由的途径与措施

  在承认遗嘱自由原则的所有国家或地区,都对遗嘱自由实行一定限制。除了遗嘱不得与法律规定相抵触、不得损害社会公共利益、善良风俗外,综合看,大陆法传统和英美法传统的遗嘱继承法中,限制措施主要有特留份制、遗产先取权、特殊贡献份额、扶养费请求权、因结婚而致无效、赋予法庭“修改遗嘱”或“重写遗嘱”的权力等,其中特留份制最为普遍。遗嘱人用遗嘱处分自己财产的意思表示,只有不违反对遗嘱自由之限制,方为有效。

  (一) 特留份制

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转发市国资委淮南市企业国有资产稽核办法(试行)的通知

安徽省淮南市人民政府办公室


转发市国资委淮南市企业国有资产稽核办法(试行)的通知

淮府办[2007]22号

凤台县、各区人民政府,市政府各部门、各直属机构,各有关单位:

  经市政府同意,现将市国资委《淮南市企业国有资产稽核办法(试行)》转发给你们,请结合实际,遵照执行。

二OO七年三月二十一日

淮南市企业国有资产稽核办法(试行)

(市国资委二OO七年二月二日)

  第一条 为加强企业国有资产监管,实现国有资产保值增值,根据国务院《企业国有资产监督管理暂行条例》,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于市国有资产监督管理机构为维护国有资产的权益和安全,依法对市政府授权其监管的企业占有、使用、租赁国有资产情况开展的稽核工作。

  第三条 市国有资产监督管理机构在稽核工作中不得参与、干涉被稽核企业的正常生产经营活动。被稽核企业及有关人员应当配合、协助市国有资产监督管理机构依法开展稽核,不得妨碍稽核工作的开展。

  第四条 市国有资产监督管理机构应当定期向市政府报告稽核工作情况。稽核活动经费由市财政负担,不得向被稽核企业收取任何费用。

  第五条 稽核的主要内容:

  (一)国有资产保值增值情况;

  (二)审计、评估、产权交易中反映国有资产管理问题的延伸情况;

  (三)企业重大事项报告、备案制度的执行情况;

  (四)依法应当稽核的其他事项。

  第六条 市国有资产监督管理机构可以采取下列措施开展稽核工作:

  (一)要求被稽核企业或个人就有关事项作出陈述说明;

  (二)要求被稽核企业或个人如实提供与稽核事项有关的文件、财务报告、会计凭证及其他相关材料;

  (三)进入被稽核企业调查取证;

  (四)向财政、审计、工商、税务、监察、银行等机构了解与稽核事项有关的情况,取得有关资料;

  (五)法律、法规、规章规定的其他措施。

  第七条 稽核人员应当严格遵守国家有关廉政、保密、回避等规定,不得谋取私利,不得泄露被稽核企业的秘密。

  第八条 市国有资产监督管理机构对稽核中发现的问题,应当向被稽核企业核实;被稽核企业提出异议的,应当进行复核。

  第九条 对稽核中发现的有可能造成国有资产损失、侵害国家资产权益等有损于国有资产利益的行为或事件,市国有资产监督管理机构应当提出处理意见或向市政府报告,并向有关部门通报情况,提出建议。

  第十条 对稽核后认定负有造成国有资产损失责任的人员,依法追究其行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第十一条本办法自2007年4月1日起施行。

广州市房地产中介服务管理办法

广东省广州市人民政府


广州市人民政府令第3号


  《广州市房地产中介服务管理办法》业经市人民政府同意,现予发布,自1998年3月1日起施行。

                              市长 林树森
                          一九九八年二月十三日
           广州市房地产中介服务管理办法

第一章 总则





  第一条 为加强本市房地产中介服务管理,维护房地产市场秩序,保障房地产中介活动当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本办法。


  第二条 本办法所称房地产中介服务,是指为房地产转让、抵押和租赁等活动提供信息、咨询、代理或策划的有偿服务行为。


  第三条 凡在本市市区范围内从事房地产中介服务的机构和个人,应当遵守本办法。


  第四条 房地产中介服务活动应遵循合法、公平、自愿、诚实守信的原则。


  第五条 广州市国土局房地产管理局是本市房地产中介服务工作的行政主管部门(以下简称市房地产主管部门),负责本办法的组织实施。
  广州市房地产中介管理机构依规定的权限负责日常管理工作。

第二章 中介服务机构





  第六条 从事房地产中介服务,应当设立房地产中介服务机构和具备房地产中介资质,并按下列程序办理:
  (一)向市工商行政管理部门申办名称核准手续;
  (二)向会计师事务所办理验资证明;
  (三)向市房地产主管部门申请办理资质证明;
  (四)凭验资证明、中介资质证明等文件资料向市工商行政管理部门申领营业执照;
  (五)在领取营业执照之日起30日内,持营业执照副本等文件资料,到市房地产主管部门备案,并向地方税务部门办理税务登记。


  第七条 房地产中介服务机构按其自有流动资金、中介执业人数、经营业绩等条件分为三级:
  (一)一级机构的自有流动资金不得少于100万元;持有《房地产中介服务人员执业证》的人员不得少于10人;从事房地产中介业务不得少于2年;有从事中介活动的相应业绩。
  (二)二级机构的自有流动资金不得少于50万元;持有《房地产中介服务人员执业证》的人员不得少于6人;从事房地产中介业务不得少于1年;有从事中介活动的相应业绩。
  (三)三级机构的自有流动资金不得少于30万元;持有《房地产中介服务人员执业证》的人员不得少于3人。
  自有流动资金、中介执业人数达到一、二级房地产中介资质条件,但从事房地产中介业务年限和业绩未达到相应标准的,其资质可定低1个等级。
  房地产中介服务机构的资质等级,由市房地产主管部门负责审定。


  第八条 房地产中介服务机构按资质等级承担相应的中介业务:
  (一)一级机构可为房地产转让、抵押和租赁等活动提供信息、咨询、代理、策划服务;
  (二)二级机构可为房地产转让、抵押和租赁等活动提供信息、咨询、代理服务;
  (三)三级机构可为房地产转让、抵押和租赁等活动提供信息、咨询、代理(不含预售商品房代销)服务。


  第九条 房地产中介服务机构应按核准的业务范围从事中介服务活动,不得超越核准的资质等级承担业务。


  第十条 市房地产主管部门应每年对房地产中介服务机构资质进行年度审核,并评定相应资质等级;年审不合格的,不得从事房地产中介业务。

第三章 中介服务人员





  第十一条 房地产中介服务人员执业,应当取得市房地产主管部门核发的房地产中介服务人员资格证和执业证。


  第十二条 具有房地产中等专业以上学历或者同等专业水平,以及高等院校其他专业专科以上学历的人员,经市房地产主管部门培训、考核合格,发给房地产中介服务人员资格证。
  房地产中介服务人员资格证的有效期为3年。


  第十三条 申请领取房地产中介服务人员执业证的,应当提交下列文件:
  (一)申请书;
  (二)身份证明;
  (三)房地产中介服务资格证;
  (四)申请人与其所在房地产中介机构签订的劳动合同;
  (五)在房地产中介服务机构见习满1年的证明。


  第十四条 有下列情形之一的,市房地产主管部门不予颁发房地产中介服务人员执业证:
  (一)无民事行为能力或限制民事行为能力的;
  (二)具有国家机关公务员身份的;
  (三)被吊销房地产中介服务人员执业证书的;
  (四)法律、法规规定的其他情形。


  第十五条 市房地产主管部门自收到申请之日起30日内,对符合规定条件的,发给房地产中介服务人员执业证;不符合规定条件的,不予颁发房地产中介服务人员执业证,并书面通知申请人。


  第十六条 房地产中介服务人员应当在1个房地产中介服务机构执业,不得同时在2个或2个以上房地产中介服务机构执业。


  第十七条 市房地产主管部门对房地产中介服务人员执业证进行年度审核,年审合格的方可继续执业。


  第十八条 房地产中介服务人员的资格证、执业证由房地产主管部门统一印制。
  房地产中介服务人员资格证、执业证不得伪造、涂改、转让、转借。

第四章 中介业务





  第十九条 房地产中介服务人员承办业务,由其所在中介服务机构统一接受委托,并应与委托人签订书面中介服务合同。
  房地产中介服务人员不得以个人名义接受委托。


  第二十条 房地产中介服务合同应当包括下列主要内容:
  (一)当事人姓名或者名称、住所;
  (二)中介服务项目名称、内容、要求和标准;
  (三)合同履行期限、方式;
  (四)酬金数额和支付方式、时间;
  (五)违约责任和纠纷解决方式;
  (六)当事人约定的其他内容。
  房地产中介服务合同应使用统一文本。


  第二十一条 房地产中介服务机构不得将受托的房地产中介业务转让给其他中介服务机构代理,但因故不能履行确需转让的,应经委托人同意方可转让。
  按前款规定转让的房地产中介业务应报市房地产主管部门备案,转让方不得收取中介服务费。


  第二十二条 不能履行房地产中介服务合同的,不得收取中介服务费,已收取的应予退回;部分履行的,减收中介服务费。因委托人过错造成的除外。


  第二十三条 房地产中介服务机构应按国家的规定明码标价,收取房地产中介服务费时应开具发票。
  房地产中介服务机构应按税务主管机关的规定进行纳税申报,依法缴纳税费。


  第二十四条 房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录和业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明业务活动中的收入、支出等费用,以及有关的其他内容。


  第二十五条 房地产中介服务人员可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件,查看现场,委托人应予以协助,提供全面、真实的相关资料。


  第二十六条 房地产中介服务机构发布房地产租售广告,应当在广告中载明中介机构的名称、地址、资质等级证号,不得发布夸大、虚假广告。


  第二十七条 提供房地产中介服务不得有下列行为:
  (一)提高中介服务收费标准;
  (二)提供虚假材料、隐瞒真实情况;
  (三)允许他人以自己的名义从事房地产中介服务业务;
  (四)为禁止转让的房地产提供中介服务;
  (五)索取委托合同以外的酬金或其他财物;
  (六)与一方当事人串通损害另一方当事人利益;
  (七)法律、法规禁止的其他行为。

第五章 法律责任





  第二十八条 有下列行为之一的,由市房地产主管部门给予处罚:
  (一)违反本办法第六条规定的,责令停止违法中介活动,没收违法所得,并可处以5000元以上、20000元以下的罚款。
  (二)违反本办法第九条规定的,没收违法所得,并可处以5000元以上、10000元以下的罚款。
  (三)违反本办法第十一条、第十八条第二款规定的,责令其停止违法执业,没收违法所得,并可处以1000元以上、5000元以下的罚款。
  (四)违反本办法第十六条、第十九条规定的,予以警告,责令其停止中介活动,情节严重的,取消房地产中介服务执业证。
  (五)违反本办法第二十六条规定的,予以警告,降低其房地产中介资质等级直至取消房地产中介资质。
  (六)违反本办法第二十七条第(二)项、第(三)项、第(四)项、第(五)项、第(六)项规定的,予以警告,责令限期改正,没收违法所得,并可处以2000元以上、10000元以下的罚款;情节严重的,还应降低中介服务机构的资质等级直至取消房地产中介资质。


  第二十九条 违反本办法涉及工商、物价、税务管理的,由相关部门处理。


  第三十条 房地产中介服务人员违法执业或因过错给中介当事人造成经济损失的,应当承担赔偿责任;触犯刑律的,移送司法机关依法追究其刑事责任。
  因当事人的过错,给房地产中介服务机构造成经济损失的,应当承担赔偿责任。


  第三十一条 房地产中介服务管理人员玩忽职守、徇私舞弊的,由所在单位或其上级主管部门给予行政处分;触犯刑律的,移送司法机关依法追究其刑事责任。
第六章 附则




  第三十二条 凡未取得房地产中介资质的中介服务机构,自本办法施行之日起150日内,必须按本办法的规定办理房地产中介资质审批手续。


  第三十三条 县级市的房地产中介服务管理可以参照本办法执行。


  第三十四条 本办法自1998年3月1日起施行。