详读最高院关于租赁合同纠纷的司法解释（一）——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》学习笔记

陈宁


　　为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

　　第一条　本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

　　乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

　　【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。
　
　　本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。

　　依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。

　　关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。

　　第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。

　　否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

　　第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

　　【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。

　　未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。

　　第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

　　当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

　　【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。

　　若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。

　　第五条　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

　　当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

　　【解读】按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中很难得到支持。

　　由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确规定。

云南省人大常委会


云南省德宏傣族景颇族自治州边境经济贸易管理条例（试行）
云南省人大常委会


（1992年5月29日德宏傣族景颇族自治州第九届人民代表大会第六次会议通过 1992年9月25日云南省第七届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准）

目 录

第一章 总 则
第二章 边境贸易
第三章 边境经济、技术和劳务合作
第四章 国内投资企业和外商投资企业
第五章 物资管理
第六章 税收管理
第七章 货币、外汇管理
第八章 项目管理
第九章 口岸建设与管理
第十章 行政管理
第十一章 附 则

第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民族区域自治法》、《德宏傣族景颇族自治州自治条例》和国家有关法律、法规的规定，结合本州边境经济贸易的实际制定本条例。
第二条 自治州以经济建设为中心，坚持四项基本原则，坚持改革开放方针，从有利于发展社会主义社会的生产力，有利于增强国家的综合国力，有利于提高人民的生活水平出发，积极发展对外贸易和经济技术合作，积极开展多种形式的边境贸易，繁荣民族经济，加强民族团结，稳定
边疆，增进与邻国的睦邻友好关系。
第三条 自治州边境经济贸易贯彻执行本州“以贸易为先导，农业为基础，工业为依托，依靠教育和科技进步，扩大对内对外开放，贸工农全面发展”的指导方针。
第四条 自治州所辖瑞丽市、畹町市、潞西县、梁河县、盈江县、陇川县作为边境经济贸易区。鼓励外商、华侨和港、澳、台胞到本州各地进行贸易和经济技术合作。鼓励州内外、省内外工商企业依照国家有关规定，参与本州边境贸易和经济技术合作。
第五条 自治州边境贸易执行“自找货源、自找销路、自行谈判、自行平衡、自负盈亏”的原则。
自治州边境贸易享受国家和云南省政府规定的小额贸易进口商品减税免税和进出口商品免领许可证等优惠政策。
第六条 自治州依照《中华人民共和国民族区域自治法》和国家有关法规、政策的规定成立进出口公司，开展对外经济贸易活动，享受国家对外经济贸易的优惠政策，在边境口岸开展转口贸易，在沿海口岸开展进出口业务，促进边疆民族经济发展。
第七条 自治州实行边境贸易与对外经济、技术和劳务合作相结合，边境地区与内地协作相结合，利用国内国外原料，面向国内国外市场，发展加工工业，增加出口创汇产品，积极发展外向型经济。
第八条 自治州鼓励州内外工商企业和其他经济组织按照本条例的有关规定，开展与邻国的经济、技术和劳务合作。
第九条 自治州鼓励外国公司企业和其他经济组织或者个人按照国家有关规定在本州举办外资企业，或与本州的企业及其它经济组织和个人在本州境内举办合资经营企业和合作经营企业。自治州按照中国的法律、法规，保护外国投资者的合法权益。
第十条 自治州贯彻执行既要坚持开放，又要加强管理的原则，保障边境经济贸易的健康发展。
各级监督管理部门要本着促进、支持和服务为主的精神，按照各自的职责范围，加强边境经济贸易管理。

第二章 边境贸易
第十一条 边境贸易包括地方对外贸易、小额贸易和边民互市等多种经营形式。
地方对外贸易是地方政府与邻国地方政府间的贸易。
小额贸易是经本州政府批准的边境贸易公司、商号与邻国的公司、经济组织或商人间的贸易。
边民互市是边民之间的互市贸易。
第十二条 鼓励本州工商企业按照国家有关规定兴办边境贸易公司、商号，也可按照本条例有关规定参与其他形式的边境经济贸易活动。
第十三条 边境贸易公司、商号必须具备下列基本条件：
（一）符合规定的名称、组织机构和章程；
（二）与经营规模相适应的固定的经营场地和设施；
（三）符合规定要求的自有流动资金；
（四）符合国家法律、法规和政策规定的经营范围；
（五）与经营规模相适应的从业人员；
（六）健全的财务制度和统计报表制度；
（七）取得法人地位，能够独立承担法律责任。
第十四条 成立经营边境小额贸易公司、商号的程序是：
由企业或主管部门提出书面申请，经所在县（市）边境贸易管理局会同工商行政管理局审查，由县（市）人民政府同意后报州边境贸易管理局会同州工商行政管理局复核同意，上报州人民政府批准。
经批准成立的边境贸易公司、商号，向所在县（市）工商行政管理局申请登记，领取营业执照，取得法人资格，并向所在县（市）边境贸易管理局、海关、税务局、动植物检疫局、商检局办理登记注册手续，向所在县（市）银行开立帐户，方能进行业务活动。
第十五条 自治州鼓励州外工商企业以及其他经济组织，以下列形式参与本州边境贸易经营活动：
（一）与本州边境贸易公司、商号开展购销业务；
（二）委托本州边境贸易公司、商号办理进出口业务；
（三）同本州边境贸易公司、商号联营；
（四）经批准，可以自办出口产品生产企业、进口原料加工企业，及边境贸易公司、商号。
第十六条 边境贸易公司、商号实行独立核算，照章纳税，自主经营，自负盈亏，自我约束，自我发展的经营管理原则。
第十七条 允许边境贸易公司、商号依照本条例规定自行制定生产经营计划，自行筹集和运用资金，自行确定用工形式和奖励办法，并报主管部门备案。
第十八条 边境贸易公司、商号应注重提高经营管理水平和经济效益，逐步向集团化、专业化经营和贸工、贸农、贸技结合的方向发展。
第十九条 边境贸易公司、商号有下列情形之一的，企业登记主管机关应会同主管部门依照国家有关法律、法规的规定，根据不同情况，分别给予处罚：
（一）擅自变更经核准登记的名称、地址、注册资金、经营范围、经营方式以及其他有关事项的；
（二）伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖《企业法人营业执照》及其副本的；
（三）经营管理混乱，严重亏损，资不抵债的；
（四）抽逃、转移资金，逃避债务的；
（五）违反国家法律规定，从事非法经营活动的。
第二十条 边民互市，除国家禁止、限制和省、州人民政府另有规定的物品外，均允许在本州指定的集市内进行交易。


第三章 边境经济、技术和劳务合作
第二十一条 对本州与邻国的经济技术、劳务合作和其他形式的经济贸易活动纳入边境经济贸易管理。
第二十二条 鼓励州内工商企业和其他经济组织到邻国设立分支机构或开办企业，采取独资、合资、合作经营和委托代理经营等形式，从事资源开发、商品贸易和其它形式的经济贸易。
第二十三条 鼓励州内工商企业和其他经济组织以及科技机构与邻国开展经济技术合作。
第二十四条 鼓励州内工商企业和其他经济组织及科技机构与邻国开展劳务合作，包括工程设计、测量、施工、工业生产、农业开发、交通运输、邮电通讯、检验、企业管理等。
第二十五条 鼓励州外工商企业和其他经济组织科技机构采取同本州工商企业和其他经济组织和科技机构以联合的方式参与同邻国的经济、技术和劳务合作。
第二十六条 遵循国家的法律、法规和政策的规定，开展与邻国的经济技术和劳务合作，并遵守国际贯例和邻国法律，平等互利，讲求信誉。

第四章 国内投资企业和外商投资企业
第二十七条 自治州鼓励在本州举办国内投资企业和外商投资企业，对符合国家产业政策并采用先进技术设备的，除享受国家对“三资企业”的有关优惠政策外，还可享受省、州有关的优惠待遇。
第二十八条 国内投资企业和外商投资企业经批准注册后，即受中华人民共和国法律保护，任何单位、团体和个人均不得侵犯企业的合法权益和非法干预企业的生产经营活动。
第二十九条 本州人民政府及有关部门应当保障国内外投资企业依照批准的章程进行经营管理活动的自主权，支持投资者采用先进的科学方法管理企业。
国内外投资企业有权在批准的章程范围内，自行制定生产经营计划，筹措、运用资金，采购生产资料，销售产品；自行确定机构设置和用工形式；自行确定工资标准、工资形式和奖励、津贴制度。
第三十条 本州对国内外投资企业所需使用土地，给予优先安排，依照国家法律、法规办理有偿使用手续。
本州对国内外投资企业生产经营所需的水、电、运输和通讯设施，优先安排，并参照当地同类企业收费标准计收费用。
第三十一条 对外商投资企业获得的合法利润及合法收入，在依法纳税后，可以按国家有关规定汇往国外。在本州若继续投资的，可享受更加优惠的待遇。
外商投资企业外籍职工的工资收入和其他正当收入，依法纳税后，可以按照国家有关规定汇往国外。
第三十二条 鼓励华侨到本州投资兴办企业，按照国家“三资企业”管理并执行《国务院关于鼓励华侨、港澳台同胞投资的规定》。同时享受本条例规定的有关待遇。
第三十三条 香港、澳门、台湾的企业和其它经济组织或者个人到本州投资举办的企业，参照第二十七条、二十八条、二十九条、三十条、三十一条或三十二条规定执行。

第五章 物资管理
第三十四条 边境贸易的进出口物资凡属非国家禁止、限制的物品，只要购得进销得出，均允许边境贸易公司、商号自主经营。
国家限制进出口的物品，由州边境贸易管理局报批。
国家实行专营的商品，由州边境贸易管理局指定经工商行政管理部门核准的公司、商号经营。
第三十五条 凡属合法进出口物资，均允许本州边境贸易公司、商号在本州境内的口岸及规定的通道进出口，口岸及通道所在县（市）不得限制。
第三十六条 边境贸易公司、商号必须严格按照核准的经营范围经营，州物价管理局和州边境贸易管理局必要时可以实行价格限制，维护边境贸易的正常秩序。
第三十七条 凡属边境贸易进口的商品，经报关、报检和完税，持有县（市）边境贸易管理局签发的准调证，不受国内同类商品行业管理限制。
第三十八条 凡领取许可证进出口的商品，实行切块管理，总额控制到州，由州边境贸易管理局发放许可证，海关凭有效许可证和其它有关单证查验放行。

第六章 税收管理
第三十九条 自治州贯彻执行国家和省的税收法律、法规、政策，正确运用税收杠杆，调节本州边境经济贸易经营活动，引导国内外投资者的投资方向。
第四十条 凡属在本州境内从事边境经济贸易的企业和外商投资企业以及规定依法缴纳税款的义务人，都必须服从当地财政、税务机关的税收管理，依照国家税收法律、法规和省、州人民政府的规定履行纳税义务。
第四十一条 凡经批准的国内外投资的开发性、生产性企业，所得税按省、州规定给予优惠。受让土地自建或购买的房产五年内免征房产税，芒市、畹町、瑞丽自开业之日起八年以内，盈江、梁河、陇川自开业之日起十二年以内免征土地使用税。从事出口产品生产、资源开发和高技术
产品生产的，享受国家和省有关税收优惠政策待遇。为开发当地资源和发展加工贸易，企业为加工出口产品和进行技术改造而进口的机器设备和其他物料免征进口关税、产品税和增值税。
第四十二条 自治州执行国家出口创汇的优惠政策，边境贸易出口商品直接创汇或换回商品替代进口和复出口创汇者，凭海关验证享受退（免）产品税或增值税待遇。
第四十三条 国内工商企业和个体工商户到本州从事生产经营取得的收入，按国家对边疆民族地区的有关税收政策规定办理。

第七章 货币、外汇管理
第四十四条 本州边境贸易可以采用交易双方认可的货币计价结算。
经州人民政府批准的并由州外汇管理部门颁发《核准收取外汇许可证》的边境贸易公司、商号，可以收取美元、日元、英镑、港币等外汇。
第四十五条 允许外商和外国投资者将人民币和外币资金存入本州银行，并视同国内工商企业存款支付利息，银行保证提取和转付。
第四十六条 本州边境贸易企业、与邻国经济合作企业和外资企业、合资企业、侨资企业的一切外汇收入，应当存入当地经营外汇业务的金融机构；一切外汇支出，从其外汇存款帐户支付。
第四十七条 自治州享受《中华人民共和国民族区域自治法》第三十二条关于外汇留成的优待，允许本州内边境贸易企业与邻国经济合作企业持有留成外汇。对本州以外企业创汇给予优惠。
第四十八条 经国家外汇管理局批准，自治州口岸所在县（市）设立外汇（外币）调剂市场进行外汇（外币）调节。

第八章 项目管理
第四十九条 凡在本州内的工商企业及其他经济技术组织需到邻国举办企业或进行经济、技术和劳务合作项目的，应向所在地的县（市）边境贸易管理局申报，县（市）边境贸易管理局会同同级外事部门初审并经县（市）人民政府同意后报州边境贸易管理局，州边境贸易管理局商同级
外事、外经贸部门同意，上报州人民政府审批。
第五十条 本州与外商的经济技术合作项目按省的授权，由州、县（市）人民政府分别审批，州、县（市）工商行政管理部门注册发证。
第五十一条 凡属本州与国内外的合资经济合作项目不受国家基本建设规模控制。

第九章 口岸建设与管理
第五十二条 加强口岸、交通、通讯、水电、检查、检验、检疫设施和商业服务设施建设，改善投资环境。
口岸建设坚持统一规划，分步实施，逐步完善。
第五十三条 设立口岸建设基金，基金来源包括边境贸易公司、商号缴纳的口岸建设费、口岸过货管理费、地方财政专项资金、上级下达的专款及进口商品的产品税或增值税给地方的留用部分。
口岸建设基金主要用于口岸交通、通讯、联检等基础设施建设。
第五十四条 本州口岸应逐步建立健全边防检查、海关、卫生检疫、动植物检疫、商品检验和药品检验等检查检验机构。各口岸管理机关在执行国家有关法律、法规时，应从边疆民族地区的实际情况出发，进行监督管理，为发展边境经济贸易服务。
第五十五条 州人民政府和口岸所在县（市）人民政府设立口岸办公室，负责协调口岸工作。
第五十六条 按照上级国家机关有关规定，简化边境贸易业务人员和劳务人员的出国手续。本州边境贸易业务人员因商务出境，经所在单位申请，由县（市）外事部门审批；涉外经济、技术和劳务合作人员出境，向当地外事部门申报，由州外事部门审批。经批准出境的人员，审批部门
根据需要，可给予办理一年内有效、多次出境的通行证。国家公务人员因公务出境，按干部管理权限报批。

第十章 行政管理
第五十七条 本州各级人民政府要加强对边境经济贸易的领导。各有关部门要做好监督管理和服务工作，互相配合，促进边境经济贸易的发展。部门之间出现的问题，由同级人民政府负责协调。
第五十八条 州、县（市）边境贸易管理局负责对本地区边境经济贸易进行管理、协调、监督和服务。

第十一章 附 则
第五十九条 本条例经德宏傣族景颇族自治州人民代表大会通过，报请云南省人民代表大会常务委员会批准后生效，并报全国人民代表大会常务委员会备案。
第六十条 本条例由德宏傣族景颇族自治州人民代表大会常务委员会负责解释。
州人民政府可以根据情况，制定实施本条例的具体规定和办法。
第六十一条 本条例自公布之日起试行。



1992年9月25日