试论名实不符的房屋转租条款的性质与效力/李刚

作者:法律资料网 时间:2024-07-07 00:47:37   浏览:8190   来源:法律资料网
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  在房屋租赁中,经常发现出租人在签订合同之前就已经知道承租人用于转租,比如与中介公司签订租赁合同,但是在合同中定有“不得转租”条款以应付上级部门的检查,或者当事人对转租条款约定不明,比如只规定了“不得转租”,而没有约定相应的法律责任等。而一旦双方发生纠纷,此时如何认定该约定条款的性质与效力则显得重要起来。

  一、转租合同效力的司法认定

  对于转租合同的效力,我国学界和实务界有三种观点,即有效说、无效说以及效力待定说。笔者认为:首先,我国学界和司法界的主流观点并没有采用处分行为和负担行为的二元划分,即使有的学者进行了划分,也对什么是处分行为,哪些物权行为为处分行为存在争论。其次,我国的立法并没有采用处分行为和负担行为二元划分,我国物权法上的处分行为与作为二元划分法来源地的德国法上的处分行为存在差异。最后,租赁权在我国立法上并不是物权,由于物权法定原则,设定租赁权的行为并不是物权行为,而是设定债权债务的行为。尽管在学界也有学者认为租赁权具有物权的性质,但是并不主流,而且租赁权的物权化也只是为了更好的使承租人占有、使用租赁物,而不是创设、变更或者消灭物权。所以,我国的立法不能采取有效说,有效说、效力待定说的前提是租赁权是负担行为而不是物权行为,主张物权行为的独立性;也不能采取无效说,因为原租赁合同和转租合同并不是真正意义的主从合同,不能彻底否定合同的相对性。所以,我国对于转租合同的效力进行了适合国情的规定。

  对于房屋转租,我国合同法第224条规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人未经承租人同意转租的,出租人可以解除合同。第228条规定:因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。而当第三人为出租人,承租人为次承租人的,转租合同明显有效。综上,承租人转租房屋的前提是经出租人同意,但是未经同意转租的,承租人只是可以解除合同,而非合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第16条规定:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。而从相反方向推定,未经出租人同意,转租合同未必无效。但是在最高法院民一庭负责人解读《解释》即就相关问题答记者问时,明确了未经出租人同意的转租合同为无效合同。但是应该看到最高院的司法解释是在平衡出租人、承租人和次承租人利益的基础上,是在平衡静态财产安全以及动态财产安全的情况下,是在平衡交易安全和交易稳定的主旨上做上述规定的。因而,认定转租合同的效力首先应该适用《解释》第16条的推定同意,然后再考虑是否经过出租人同意,即两者是特殊条款、例外条款与一般条款、原则条款的关系。

  二、合同中约定的“不得转租”条款的性质与效力

  对于当事人约定的“未经同意不得转租”的条款,有意见认为其是违约责任条款,承租人未经出租人同意转租房屋的,转租合同有效,但是承租人须向出租人承担违约责任;也有意见认为其是授权条款,其认为租赁合同的签订含有出租人对承租人身信赖利益在内,因而合同中约定可以转租的即视为出租人对承租人进行了授权,如果规定了“不得转租”条款,则视为承租人没有权利对外出租,否则为无权处分合同;还有意见认为应该正确认识当事人对于合同转租的约定与《解释》16条法律推定同意条款之间的关系,即是优先适用推定同意的法律拟制条款,还是优先适用当事人之间的约定?

  首先,就违约责任说而言,笔者认为“未经同意不得转租”的条款,是否具有违约条款性质,需要结合合同的具体约定来认定,不能以偏概全。如果当事人之间约定了擅自转租的违约金、解除合同或者赔偿条款等违约责任形式的,则具有违约责任条款性质,如果只是规定了不得转租,并没有规定后果或者违约责任的,是否具有违约责任条款仍不明确。而且从其法律性质而言,不得转租条款,不但是违约责任条款,而且是重大违约责任条款,具有决定原租赁合同与转租合同效力的性质。

  其次,就授权条款说,笔者认为,虽然出租人和承租人签订租赁合同在很多情况下基于对于承租人的信赖,但是即便基于此,在合同中是否约定不得转租条款,也无法表明承租人是否获得了出租人的授权,两者之间没有关系。

  最后,应该正确认识当事人之间关于转租条款的约定,按照合同法的精神和原则,当事人之间的约定明确且不违背法律法规的强制性规定即合法有效,应该适用当事人之间的约定。而《解释》16条并不是法律法规中的强制性规定,其从性质上属于最高人民法院为了处理案件而作的法律推定,属于一种司法技术,但是其有明确的适用前提,即当事人之间没有约定或者约定不明确。而一旦约定明确,法律行为的效力和责任也是明确的,不需要适用司法推定技术。因而当事人之间若有约定且明确时,则约定应该得到遵守;当事人之间约定了擅自转租可以解除合同或者确认转租合同无效的,而没有规定权利的行使期间,或者仅约定了不得转租的,或者对于转租没有约定的,才可依照《解释》第16条的规定予以补充适用,从而稳定法律关系,促进交易。可见,《解释》第16条虽然是特殊条款,是一种法律的推定,但是并不是适用于所有的当事人知道或者应当知道的情形,而只适用于当事人对于转租的责任和后果没有约定或者约定不明的情形。

  三、名实不符的转租条款的性质与效力

  转租条款名实不符的,即约定不得转租的,但是出租人事前就知道承租人要转租的,或者双方签订不得转租的合同条款只是应付相关单位的检查,那么如何认定此类转租条款的性质与效力?

  因此,笔者认为,如果有证据证明双方的意思表示真实且一致同意转租的,则应该按照双方的意思表示以及真实履行情况认定不得转租的条款已经被修改,双方达成了新的转租条款,从而按照“房屋可以转租”认定。如果没有证据证明出租人已经知道承租人用于转租的,此时就应该按照约定优先的原则处理;如果约定不明确的,则按照上述法律推定同意与当事人之间约定的转租条款之间的关系来适用法律,即优先适用推定同意条款,然后再适用未经同意的条款。

  (作者单位:北京铁路运输中级法院)
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西安市机动车排气污染防治条例

陕西省西安市人民政府


西安市机动车排气污染防治条例

西安市人民政府令86号


   为加强机动车排气污染防治,进一步改善我市环境空气质量,保障人民群众身体健康。根据《西安市机动车排气污染防治条例》及国家有关法律、法规,市政府决定,自2010年2月1日起,我市实施机动车环保分类合格标志管理。现将有关事项通告如下:
  一、机动车环保分类合格标志发放对象为在我市注册登记的机动车。
  二、装用点燃式发动机汽车达到国Ⅰ及以上标准的、装用压燃式发动机汽车达到国Ⅲ及以上标准的,核发绿色环保检验合格标志;未达到上述标准的机动车核发黄色环保检验合格标志。
  三、新车和外地转入我市的机动车,在办理注册登记时,同时申领环保检验合格标志。
  在用机动车已到定期检测期限的,在排气污染检测合格后,申领环保检验合格标志;2010年12月31日前未到定期检测期限的,持有效期内的检验合格证明,申领环保检验合格标志。
  环保检验合格标志有效期与机动车安全技术检验周期和综合性能检测周期相同。
  四、环保检验合格标志应粘贴于机动车前挡风玻璃内侧右上方,便于查验。
  禁止转让、转借、涂改、伪造环保检验合格标志。
  五、自2011年2月1日起,逐步对无环保检验合格标志的机动车和黄色环保检验合格标志的机动车采取限制通行区域、通行时间的交通管制措施。
  六、环境保护行政管理部门应当做好机动车环保分类合格标志管理的宣传及环保检验合格标志的统一制作核发工作。
  七、公安交通管理部门应当做好机动车环保分类合格标志管理的交通管制准备工作。



西安市人民政府
二○○九年十二月二十一日

《西安市机动车驾驶员培训管理办法》已经2009年11月9日市人民政府第95次常务会议通过,现予公布,自2010年1月1日起施行。

市长 陈宝根

二○○九年十一月二十六日


西安市机动车驾驶员培训管理办法

  第一章 总 则
  第一条 为了加强机动车驾驶员培训管理,规范机动车驾驶员培训经营活动,提高培训质量,保障各方当事人合法权益,根据《中华人民共和国道路交通安全法》、《中华人民共和国道路运输条例》、《陕西省道路运输管理条例》等法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本市机动车驾驶员培训管理适用本办法。
  第三条 本办法所称机动车驾驶员培训,是指以培训学员的机动车驾驶能力或者以培训道路运输驾驶员的从业能力为教学任务,为社会公众有偿提供驾驶培训服务及驾驶  员继续教育的活动。
  第四条 市交通行政管理部门是本市机动车驾驶员培训行业的行政主管部门。其所属的机动车驾驶员培训管理机构具体负责本市机动车驾驶员培训管理工作。
  阎良区、临潼区、长安区及市辖县交通行政管理部门负责本行政区域内机动车驾驶员培训的管理工作。
  公安交通管理、工商、税务、价格等行政管理部门,按照各自职责做好机动车驾驶员培训的相关工作。
  第五条 开展机动车驾驶员培训应当遵循依法经营、诚实信用、公平竞争的原则。
  第六条 机动车驾驶员培训行业协会应当发挥行业自律的作用,规范行业行为,维护各方当事人的合法权益。
  第二章 培训机构的设立
  第七条 机动车驾驶员培训根据经营项目、培训能力和培训内容分为普通机动车驾驶员培训、道路运输驾驶员从业资格培训、机动车驾驶员培训教练场经营三类,实行分类许可。
  第八条 申请设立培训机构的,应当符合法律、法规规定的条件,向所在地培训管理机构提出申请,并提交下列材料:
  (一)申请书;
  (二)申请人身份证明及复印件;
  (三)经营场所使用权证明或产权证明及复印件;
  (四)教练场地使用权证明或产权证明及复印件;
  (五)教练场地技术条件说明;
  (六)教学车辆购置证明,技术条件、车型及数量证明;
  (七)拟聘用人员名册及资格、职称证明;
  (八)需要提交的其他材料。
  第九条 培训管理机构应当自受理申请之日起15日内审查完毕,作出许可或者不予许可的决定。作出准予许可决定的,应当自作出决定之日起10个工作日内向申请人颁发标明相应许可事项的许可证件;作出不予许可决定的,培训管理机构应当向申请人作出书面说明。
  培训机构应当持许可证件依法向工商、税务等部门办理有关登记手续。
  第十条 未取得机动车驾驶员培训许可的,不得从事机动车驾驶员培训活动。
  机动车驾驶员培训许可证件不得伪造、涂改、转让、出租、出借。
  第十一条 培训机构名称、法定代表人、经营场所、培训能力、经营规模变更的,应当向原作出许可决定的培训管理机构交回原许可证件,培训管理机构应当在30日内为  其办理变更手续;需要终止经营的,应当在终止经营前30日到原作出许可决定的培训管理机构办理行政许可注销手续。
  第三章 经营管理
  第十二条 培训机构应当在经营场所醒目位置悬挂许可证件,并公示其培训类别、培训范围、收费项目、收费标准、投诉电话和教练员、教练车、教学场地的有关情况。
  第十三条 培训机构发布的招生广告应当真实、合法,不得含有欺骗和误导消费者的内容。
  第十四条 培训管理机构应当设立机动车驾驶员培训报名服务场所,对学员集中报名提供服务,并对培训机构的招生活动进行监督管理。
  第十五条 培训机构在经营场所外设立报名联络点的,应当向所在地培训管理机构备案。报名联络点不得开展招收学员以外的其他业务。
  第十六条 机动车驾驶员培训实行学时制,按照培训学时合理收取费用。培训机构应当持价格行政管理部门核发的收费许可证向所在地培训管理机构备案,并按照备案的收费标准收取费用。
  第十七条 培训机构应当建立学时预约制度,并向社会公布联系电话和预约方式。
  第十八条 申请《机动车驾驶员培训教练员证》的,申请人应当持本人身份证、学历或者职称证明、驾驶证明等资料,向市培训管理机构提出申请,初审符合条件的,按照有关规定参加培训,经考试合格后,由省道路运输管理机构核发《机动车驾驶员培训教练员证》。
  第十九条 培训机构应当聘用取得教练员证的教练员从事机动车驾驶员培训工作,并与其签订劳动合同。
  培训机构聘用或者解聘教练员,应当在15日内向培训管理机构备案。
  第二十条 市培训管理机构应当对教练员每年进行至少一周的脱岗培训,并考核一次,加强对教练员的职业道德教育和驾驶新知识、新技术的再教育,提高教练员的从业能力。
  第二十一条 培训机构对报名参加培训的人员应当如实填写学员登记表,并与学员签订培训合同,明确双方的权利义务。
  第二十二条 培训机构使用的教练车应当符合国家有关车辆技术标准要求,具有副后视镜、副制动踏板、灭火器及其他安全防护装置和统一标识,安装并使用学时记录仪,并取得公安交通管理部门发放的教练车牌和交通部门发放的《道路运输证》。
  鼓励培训机构使用新型、节能、环保车辆进行教学。
  第二十三条 培训机构应当按照国家有关规定对教练车进行定期维护和检测,保持教练车性能完好,符合教学和安全行车要求,并按规定及时更新。
  禁止使用非教练车或者报废的、检测不合格的和其他不符合国家规定的车辆从事机动车驾驶员培训活动。
  培训机构增加教练车辆应当与自身培训能力相适应,并将拟增加教练车的车型、数量等资料报所在地培训管理机构备案,并向公安交通管理部门申领教练车牌;培训机构减少教练车的,应当在15日内向所在地培训管理机构备案。教练车报废的,应当在报废后15日内交回教练车牌和《道路运输证》。
  第二十四条 培训机构应当严格执行国家规定的教学大纲,按照教学大纲要求的理论和实际操作内容及学时对学员进行培训,确保培训质量。
  培训机构应当充分利用多媒体教学软件、驾驶模拟器、培训学时记录仪等先进的教学设备,提高培训水平。
  第二十五条 培训机构应当使用并如实填写市培训管理机构统一印制的《培训记录》,对学员分阶段培训,分科目进行结业考试。对考试合格的学员颁发《机动车驾驶员培训结业证书》。
  培训机构应当将《培训记录》报所在地培训管理机构备案。学员办理机动车驾驶证考试报名手续时,公安交通管理部门应当查验《培训记录》。
  第二十六条 培训机构开展机动车驾驶员培训应当遵守有关法律、法规、规章的规定,不得有下列行为:
  (一)在未经培训管理机构许可的教学场地从事机动车驾驶员培训;
  (二)采取异地培训、恶意压价、欺骗学员等不正当手段开展经营活动;
  (三)以承诺办理机动车驾驶证为名招收学员;
  (四)聘用未取得教练员资格的人员从事教学活动;
  (五)法律、法规、规章禁止的其他行为。
  第二十七条 学员可以自主选择教练员和培训时间,按照教学大纲完成培训学时,参加培训机构组织的结业考试,对培训机构未公示的收费项目、收费标准有权拒绝,并可向有关部门投诉、举报。
  学员应当遵守有关法律、法规和培训机构的管理制度,爱护培训设施、设备。
  第四章 监督检查
  第二十八条 交通、公安交通管理等部门应当加强协调与配合,建立培训、考试工作联络机制和事故倒查、责任追究制度,完善工作程序和监督制约机制,推进培训、考试、发证工作制度化、规范化。
  第二十九条 培训管理机构应当加强对培训机构的监督检查,建立培训机构的质量信誉考评制度,定期向社会公布对培训机构的执法检查情况和质量信誉考评情况。
  培训管理机构应当向社会公开受理举报和投诉的电话、通讯地址,对受理的举报、投诉应当及时处理。
  第三十条 培训管理机构的执法人员应当按照法定的权限和程序对培训机构进行监督检查,不得妨碍培训机构的正常经营秩序和教学秩序。
  培训管理机构和交通、公安交通管理等部门的工作人员不得参与或变相参与机动车驾驶员培训经营。
  第三十一条 培训机构应当按照规定建立和保管学员、教练员、教练车档案。并向培训管理机构报送行业电子统计报表。
  第三十二条 培训管理机构应当建立机动车驾驶员培训管理信息和公共信息服务网络,提高管理和服务水平。
  第五章 法律责任
  第三十三条 违反本办法规定,未经许可擅自从事机动车驾驶员培训业务,有下列情形之一的,由培训管理机构责令停止经营;有违法所得的,没收违法所得,并处违法所得2倍以上10倍以下的罚款;没有违法所得或者违法所得不足1万元的,处2万元以上5万元以下的罚款:
  (一)未取得机动车驾驶员培训许可证件,非法从事机动车驾驶员培训业务的;
  (二)超越许可事项,非法从事机动车驾驶员培训业务的。
  第三十四条 违反本办法规定,培训机构不严格按照规定进行培训或者在培训结业证书发放时弄虚作假的,由培训管理机构责令改正;拒不改正的,由原许可机关吊销其经营许可。
  第三十五条 违反本办法规定,培训机构有下列行为之一的,由培训管理机构视其情节,处500元以上2000元以下罚款:
  (一)经营场所、教练车辆、教学场地随意变更或者不符合要求的;
  (二)未按规定悬挂经营许可证件的;
  (三)未按规定聘用教练员的;
  (四)未按规定建立和保管学员、教练员、教练车档案的;
  (五)未在规定时限内向培训管理机构备案相关事项的;
  (六)未按规定对教练车辆进行维护和检测的。
  第三十六条 违反本办法规定的其他行为,由有关部门依据相关法律法规的规定予以处理。
  第三十七条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
  第三十八条 培训管理机构工作人员在工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,由其所在单位给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第六章 附 则
  第三十九条 本办法自2010年1月1日起施行。



国家税务总局关于增值税抵扣凭证审核检查有关问题的批复

国家税务总局


国家税务总局关于增值税抵扣凭证审核检查有关问题的批复
国税函[2005]495号


北京市国家税务局:
你局《关于增值税抵扣凭证审核检查有关问题的请示》(京国税发〔2005〕107号)收悉。经研究,批复如下:
一、关于管理部门审核检查后对纳税人作出处理的操作规程问题总局正在研究制定《增值税抵扣凭证审核检查操作规程》,将统一规定具体操作规程、税务文书等。有关部门还将根据操作规程修改综合征管软件。
目前,管理部门审核检查中确定属于第二类一般性违规问题的处理属于管理部门的日常工作职责范围,相关的补税、加收滞纳金以及罚款可使用《税收缴款书》。在处理过程中,管理部门需要使用的其他文书,如《税务处理决定书》、《税务行政处罚决定书》等相关文书,已经包括在即将下发的税收执法文书样本中。
二、关于海关进口增值税专用缴款书审核检查问题对管理部门(包括入库地计统部门)与稽查局之间移交的有关材料、程序、手续、职责划分等具体问题按《国家税务总局关于增值税专用发票和其他抵扣凭证审核检查有关问题的通知》(国税发〔2004〕119号)、《国家税务总局关于增值税专用发票和其他抵扣凭证审核检查有关问题的补充通知》(国税发〔2005〕6号)和《国家税务总局稽查局关于增值税专用发票和其他抵扣凭证异地审核检查及协查流程的通知》(稽便函〔2005〕34号)规定执行。
为方便国税机关对海关进口增值税专用缴款书的审核检查工作,总局正在统计各地海关对应税务机关名称、地址等信息,供各级税务机关使用。
抄送:各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局。

国家税务总局

二○○五年五月二十四日